一、制定背景和依据
（一）制定背景
2014年中央一号文件第四大项“深化农村土地制度改革”第十九条“完善农村宅基地管理制度”中提出：加快包括农村宅基地在内的农村地籍调查和农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作，2019年中央一号文件第五大项“全面深化农村改革，激发乡村发展活力”第二条“深化农村土地制度改革”中提出：加快推进宅基地使用权确权登记颁证工作。自然资源部《关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》（自然资登记函﹝2019﹞6号和安徽省自然资源厅、财政厅、住建厅、农业农村厅《关于进一步推进全省房地一体农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记颁证工作的通知》（皖自然资﹝2019﹞212号）文件中明确要求：力争2020年底前将符合颁证条件的房地一体农村宅基地和集体建设用地“应发尽发”，同时天长市农村房地一体确权登记发证工作是为切实维护农村集体经济组织和农民合法权益、为农村土地制度改革工作提供基础资料、满足自然资源管理和经济社会发展需要而开展。为了规范、有序、高效地开展此项工作，制订了本方案。
（二）制定依据
1、《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》（中发[2014]1号）
2、国土资源部等部门《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（国土资发（2014）101）
3、国土资源部《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发[2016]191号）
4、自然资源部《关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》（自然资登记函﹝2019﹞6号
5、安徽省自然资源厅、财政厅、住建厅、农业农村厅《关于进一步推进全省房地一体农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记颁证工作的通知》（皖自然资﹝2019﹞212号）
6、安徽省国土资源厅《关于农村集体土地确权和登记发证若干问题的处理意见》（皖国土资【2010】213号）
7、滁州市自然资源和规划局《关于加快农村集体土地“三权”和农房确权登记工作的通知》（滁自然资规函﹝2019﹞67号）
二、制定意义和总体考虑
开展农村房地一体不动产确权登记，一是维护农民合法权益、促进城乡统筹发展的需要。推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证中，将农房一并纳入不动产登记，为形成覆盖城乡房地一体的不动产登记体系打开了通道。二是保护农民合法性财产的需要。农房纳入不动产登记，将为扩大农民财产性收入提供法律依据和政策保护。农房作为农民最主要财产，除了居住，既不能抵押担保，也难以转让受益。如今，将农房与宅基地一起并入不动产登记，房地一体，就使落实中央提出的“选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权利抵押、担保、转让”要求，在法律和政策体系中向前推进了一大步。三是促进完善真正统一的不动产登记体系建设，为城乡一体化发展提供产权基础的需要。以前不动产登记，主要指城市房屋与土地，较少提到农村宅基地及集体建设用地的确权登记，致使侵占、挤占、违法廉价占用农村土地的事件时有发生。现在，将包括农房在内的不动产进行统一登记，既有利于保护农民权益，也是建立城乡统一土地市场和不动产体系的基础。有助于建立健全不动产登记制度，形成覆盖城乡房地一体的不动产登记体系，进一步提高政府行政效能和监管水平。
三、起草过程
天长市自然资源和规划局依据部、省、市文件精神及要求，结合天长市工作实际，制订了《天长市农村房地一体确权登记发证工作实施方案》，经合法性审查、公开征求意见等程序后向市政府报送《天长市农村房地一体确权登记发证工作实施方案》送审稿。
四、工作目标
全面查清全市农村宅基地、集体建设用地和农村范围内的国有土地以及小城镇范围内每宗土地的权属、位置、界址、面积、用途、地上房屋等建筑物、构筑物基本情况，在2020年底前完成房地一体化权籍调查，建立农村不动产和小集镇权籍调查数据库，依法核发不动产权证书，实现“应发尽发”，农村不动产登记纳入不动产日常业务，实现不动产登记城乡全覆盖。为农村土地制度改革工作提供基础资料，满足自然资源管理和经济社会发展需要。
五、主要任务
（一）开展房地一体外业调查
1、农村地籍更新调查。以2018年验收的集体土地所有权和村庄地籍调查成果为基础，对新增和变化的宅基地、集体建设用地及少量国有土地开展变更地籍调查，获取每宗地权属、位置、用途、面积等信息。测量地籍要素，填写地籍调查表，编绘地籍图，制作宗地图。
2、农村房屋调查。按照《房产测量规范》要求，在全市农村范围内调查所有宅基地和集体建设用地及少量国有土地上的房屋产权状况，勘丈房屋边长，量算房屋面积，并将房屋调查成果记载在不动产权籍调查表中。
3、小城镇不动产权籍调查。一是开展地籍调查。按照《地籍调查规程》（TD T1001-2012）要求，查清全市集镇区范围内每宗地权属、位置、用途、面积等信息，测量地籍要素，填写地籍调查表，编绘地籍图，制作宗地图。二是开展房产调查。按照《房产测量规范》要求，同步开展全市集镇区范围内房产调查，实地调查全市集镇区范围内房屋的产权状况，勘丈房屋边长，量算房屋面积，并将房屋调查成果记载在不动产权籍调查表中。
（二）开展宅基地和集体建设用地确权
对调查范围内的宅基地和其他建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，按照下列方式确认权属：
1、凡属于经过依法批准使用宅基地和集体建设用地的，按照批准文件确权；
2、1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，无论是否超过规定面积标准，均按实际使用面积予以确权；
3、1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时止， 农村村民建房占用的宅基地，应按当时的政策规定确认宅基地使用权，超过面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可按实际使用面积进行确权；
4、1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，应依法确认宅基地使用权，超过面积标准的，按照实际批准面积进行确权，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定进行处理，并按照法定的土地面积标准重新确权登记；
5、非农业户口居民原在农村的宅基地，只要房屋产权没有变化的，可以确定其宅基地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，宅基地使用权由农民集体收回；
6、符合宅基地申请条件，依法接受转让、购买房屋取得的宅基地，可确认宅基地使用权；因继承房屋而取得的宅基地，可以确认宅基地使用权；
7、凡属于历史沿用的集体建设用地，按不同时期的政策规定确权。1982年2月13日之前占用并使用至今的，按实际使用状况确权。1982年2月13日至1987年1月1日之间占用并使用至今的，按照《村镇建设用地管理条例》等规定处理后确权。1987年1月1日以后占用的，按照占用时的《土地管理法》等法律法规的规定处理后确权；
8、依法取得集体建设用地的乡（镇）、村企业，因破产、兼并、改制等情形致使土地使用权发生转移的，应当及时办理变更土地登记。但乡（镇）、村办的企业以及学校、医院、敬老院等单位因管理权限上收的，土地的所有权、使用权不因此而发生变化，土地权利仍确定给原权利人；
9、乡（镇）、村办企、事业单位因倒闭、合并等原因导致土地闲置的，其集体建设用地使用权由原土地所有权人收回，另行安排使用。
10、对缺少土地权属来源的，在查清土地历史使用情况和现状基础上，经农村集体经济组织确认并公示后，依法报镇人民政府确认使用权；
11、对缺少房屋符合规划或者建设有关材料的，本着“尊重历史、面对现实、依法依规 、维护权益”的原则妥善解决。对合法取得但没有规划条件的宅基地上的农房，属于《城乡规划法》实施前建设的，办理登记时可不提供房屋符合规划或建设的相关材料；属于《城乡规划法》实施后建设的，经村委会公告15天无异议的，可不提供房屋符合规划或建设的相关材料。
（三）妥善处理已有的土地登记资料
依照《物权法》、《土地管理法》和《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等有关法律、法规和政策规定，全面核查整理和完善历年来形成的土地登记资料，妥善处理历史遗留问题，全面化解土地权属纠纷隐患。对因各种原因形成的“有证无地”或者“有证无档”等情形的，要认真进行清理，统一报市人民政府批准后，在媒体上进行公告，注销原土地登记，杜绝出现重复登记现象，对发现的错误登记，应及时办理更正登记。
（四）开展登记发证
各自然资源和规划局镇（街）所对权利人申请提交的土地、房屋权属登记资料进行初审，经市自然资源和规划主管部门审核并公告无异议的宗地，完善材料后分镇（街）统一上报审批，核发《不动产权证书》。
六、创新举措
（一）提高认识，广泛宣传
通过各种媒介广泛宣传，让广大农民充分认识到农村不动产确权登记工作的重要意义，确保按时完成农村不动产确权登记工作。
（二）试点先行，全面展开
在整个工程项目全面展开之前，选择有代表性的行政村或社区作为试点，从各个作业单位抽调技术骨干，集中试点区域工作，对各种用地情况、各种表格填写做到技术统一，遇到疑难问题及时请教有关专家。通过试点工作，做到对整个作业流程及各种情况处理思路清晰，熟练应对。试点完工后，制定《天长市农村不动产权籍调查设计书》和《天长市小城镇不动产权籍调查设计书》，《设计书》通过专家评审后，各作业单位依据《设计书》全面展开外业调查工作，为确权登记发证奠定基础。
七、保障措施
（一）精心组织，狠抓落实
天长市农村房地一体确权登记发证工作领导小组统一领导此次农村不动产确权登记工作，市自然资源和规划局具体负责组织实施，各镇（街）成立相应组织，主要领导亲自过问，分管领导抓好具体工作落实，同时明确相关部门职责，要求相关部门积极支持、互相配合。
（二）严格程序，规范操作
农村不动产确权登记工作政策性强，涉及面广，工作量大，各镇、有关部门严格按照《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产权籍调查技术方案》规定程序，稳妥有序进行。充分利用调查成果资料，做到尊重历史，立足现状。
八、下一步工作
农村不动产确权登记发证工作是一项长效的、动态的工作，没有时间段，没有间隔点，我们将严格按照不动产登记规范，把农村不动产确权登记发证当作日常工作来进行，切实将农村集体土地管理工作做好做实，为农村土地制度改革打下良好基础。
2020年4月1日
皖公网安备 34118102000239号